观点网这个周一，碧桂园服务搅动着资本市场情绪。

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3月3日周五晚间，碧桂园服务发布盈利警告，预期2022年未经审核税前利润、期内净利润及归属于公司股东的净利润，将较2021年同期分别下降约34%至40%、45%至51%、51%至57%。

如同向平静的湖面投入一颗石子，经过周末两日沉淀，涟漪在周一开盘后扩散开来。

腰斩的归母净利润，在二级市场反应强烈。3月6日早间开盘后，碧桂园服务一度大跌10%。

情绪价值释放后，碧桂园服务股价开始拉升。截至当日收盘，报15.6港元，微跌2.37%，总市值526.21亿港元。

碧桂园服务在公告中这样解释预亏原因：配合疫情防护措施产生的额外防疫成本；疫情封控期间业务及商务活动较难正常开展对收入及利润产生负面影响；与若干收并购公司带来的商誉及其他无形资产减值等因素导致。

有观点认为，受到疫情防控影响，物企的增值业务开展难度增加。而拥有较高商誉及无形资产的物企将更高概率发生减值，预计碧桂园服务受此因素影响最大。

“商誉”可以简单理解为并购溢价，代表上市公司对被并购标的潜在经济价值的估量。

过去几年中，碧桂园服务采用收并购的方式进行快速扩张，在规模上超过了万物云及保利物业等同行，成为了绝对的行业第一，在管面积达到8.4亿平方米，合约面积达到16.1亿平方米。

有市场人士表示，行业阶段性的经营困局也加速了企业过去收并购标质量问题的集中暴露，因而商誉减值和无形资产摊销是2022年该公司业绩承压的重要因素之一。

于2022年6月30日，碧桂园服务无形资产约人民币284.27亿元，占其资产42%，其中商誉199亿元。

2021年是碧桂园服务的并购大年，在当年新增6.2亿平方米合同管理面积中，收并购就贡献了4.5亿平方米。

通过收并购，碧桂园服务纳入大量的第三方项目，在管面积中第三方占比迅速提升至55%。

2021年下半年以来，受上游房地产深度调整等因素影响，物业行业经历了快速回调的阶段。数据显示，2021年初物业板块PE均值集中分布在30-40倍，而到下半年估值开始掉头下行，较上半年缩水近四成；2022年物业股股价整体跌幅达30.47%，市值一年蒸发近2000亿元。

在估值高峰期，目前市值仅526.21亿港元的碧桂园服务曾拥有超过2800亿港元估值。

数据来源：企业公告、观点指数整理

收并购助力碧桂园服务短时间内达成了规模极速扩张，有研究机构预计，碧桂园服务将成为行业内第一个突破十亿平方米在管规模的物企，与万物云两大头部在行业中的市占率均超过2%。

但在规模扩张中，经营质量下滑也成为无法忽视的问题。

2022年上半年，碧桂园服务毛利率同比下跌6.5个百分点至26.9%。

在此背景下，碧桂园服务明显放缓了收并购步伐，并宣称大规模并购已结束。

据了解，2022年上市物企累计披露并购交易51起，披露交易金额104.07亿元，不到2021年全年金额的3成。

雅生活服务、融创服务等企业也已逐步退出并购舞台中央，与此同时，华润万象生活、招商积余等国央企动作频繁，如华润万象生活2022年前三季度将禹洲物业、中南服务、祥生物业3家递表物企收入囊中。

2022年全年，碧桂园服务预计收入保持不低于40%以上的增长，核心净利润则保持20%-30%的增长率。从盈警来看，收入40%的增长目标预期可以达成，但核心净利润则与之前判断存在较大差距，核心净利润仅实现超过5%的增长。

整体而言，碧桂园服务过去收入、管理面积及合约规模方面增长强劲，在物管行业位居前列。但在地产周期下行的影响下，未来整体毛利率会有进一步的压力。

从长期来看，增量市场向存量市场转化，物企从追求规模、速度的增长，到关注利润的增长将是未来经营发展的关键。

不过值得注意的是，亦有市场人士表示，物业公司并购商誉减值是常态。并购资产在行情不好时收益不达标，但随着行情回暖，资产价值仍有机会回归。

有分析认为，2022年碧桂园服务盈利下滑受客观不利因素影响较大，随着疫情防控政策的优化，叠加房地产企稳回升，2023年有望摆脱增收不增利情况。

3月6日，碧桂园服务获大摩维持“增持”评级，目标价21.98港元不变。大摩报告指，去年减值拨备或降低今年减值风险，但降低对非业主收入的增值服务，以及去年高基数的利润率压力，或对今年盈利增长承压。