观点网5月18日,新城发展召开了2022年度股东大会,公司执行董事呂小平与参会股东、投资者进行了一番交流。

据相关人士转述,呂小平在会上表示,目前市场是反复的、波动的,一方面是大家在经济面上的看法不一,另一方面是行业经过多年的高速发展,如今企业要做出改变,采取一种新的做法,这个过程是需要时间去适应的。


(资料图)

因此市场是不断变化的,没有企业能够很好地预测市场,企业只能够根据自身的情况去作出相对应的计划。

经过与呂小平的沟通之后,投资者发现,新城发展所采用的的是一种保守策略,来应对这个反复的、波动的市场。

波动的市场

如今的市场,大家普遍认为是整体向好的,呂小平也不例外。

但他指出,4-5月份市场又有了些变化,没有大家预期中的那么好。

根据观点指数“2023年1-4月房地产企业销售表现”研究成果显示,4月份前100房企实现权益总销售金额为4114亿元,同比上升22.9%,环比下降19.9%。

排名前五名的企业分别为保利发展、中海、碧桂园、万科、华润置地,4月权益销售金额环比变动分别为-5.2%、-22.1%、-6.0%、-25.0%、12.2%。

排名前20的房企中,4月权益销售金额同比下降的仅有4家,环比下降的有18家。头部房企的表现是如此,那其他房企的表现基本也会符合同比上升而环比下降的规律。从这些表现也可以看出,市场整体是向好的,同时也存在着一定的波动。

销售与供给方面,新城发展采取的是相对保守的供给策略。呂小平表示,若市场回暖,需求上涨,公司供给会随之上涨;当市场依然比较谨慎的时候,公司将会放慢供给节奏。

根据新城发展5月9日披露的经营简报,4月份,该公司实现合同销售金额约71.62亿元,同比减少20.67%,环比则减少9.57%;销售面积约80.15万平方米,同比减少16.46%,环比减少12.64%。

前四月,新城发展累计合同销售金额约286.67亿元,比上年同期减少28.49%;累计销售面积约331.93万平方米,比上年同期下降19.20%。

虽然数据不好看,但销售与供给速度放缓的背后并不是“摆烂”。

据参会投资者转述,呂小平指出,去年公司存量有1000亿左右,新增的量达到800亿左右。按照去年的数据,存货去化大概在55%左右。所以对于面对市场不断变化的需求,公司可以做出足够快的反应。

“对所有的企业来说,只能根据自己的资源条件、手上的货物、公司的负债等,去安排未来的计划。只能做好万全的准备,市场好的时候不能错过机会;市场不好的时候,则要有应对措施。”

保证活下去

早前于3月8日,穆迪发布报告,预计新城发展的合同销售额将继续落后于市场,在2023年同比下降15%,至1000亿元人民币左右。

根据新城发展2022年报,该集团去年合约销售额约1160.49亿元,较2021年2340亿元下降50%,该数据要弱于评级为“Ba”的中国房地产同行。

穆迪于报告指出,新城发展合同销售疲软反映了该公司在过去12-18个月暂停土地补充和放缓建设以保持流动性。

销售放缓是保守,那拿地动作的放缓,自然也是出于保守。

据了解,于2022年1月27日,新城发展完成配发及发行约2.96亿股供股股份,供股所得款项净额约为15.60亿港元。按照原先的用途,其中约9.36亿港元将被用来于四川及湖北收购土地。但是由于市场气氛的低迷,新城发展将收购计划推迟至2024年末完成。

2022年,新城发展集团收购的土地储备项目仅有2个,分别为常州新北光星地块项目、商丘睢阳项目,面积约28.46万平方米。

其实不仅仅是新城发展,现在房企在拿地方面都比较谨慎。

观点指数发布的”1-5月房地产企业新增地储备报告”显示,截止到5月17日,前50房企新增地建筑面积2387万平方米,环比虽然增长了31.36%,但同比则减少35.8%。

另外,新城发展的保守还体现在关注的地区上。呂小平告诉观点新媒体称,现在的趋势便是聚焦于一线以及强二线城市。

相比于一线以及强二线城市,三四线城市的市场信心恢复需要更长的时间。而过去三年,新城发展在二三线城市地区的合同销售额占比达55%以上。

据投资者透露,呂小平指出:“每次市场恢复都是强的城市先起来,才传导到弱的城市,这里面存在一个前后问题。”

谈及信心方面,呂小平则表示,市场的信心不能说完全恢复,但具体到客户层面,客户都是情绪化的,“一旦市场好了,大家都觉得房子会涨价,那么信心很快便会回来。”

他谈到,对企业来说,真正想要的并不是资金的帮助,而是回到一个正常的市场。

去年“三支箭”等各种利好政策出台,均是对供给侧有利,但即便拓宽了企业的融资渠道,依然有许多房企难以自救。

目前已有多地政府出台利好政策刺激需求端,一些城市的政策开始由“一城一策”升级为“一区一策”,如北京房山、杭州钱塘等开始试水。

投资者转述呂小平的话表示,如果市场转好,以及资本政策能够全面落地,那就意味新的发展机会,现在只能以一种比较保守的方式去面对市场。

“只能说要做好最坏的打算,保证自己活下去。如果市场好的时候就还有机会,不能活下去的话,以后就再也没有机会了。”

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