编者按：每个时代，每个行业，都会有一条正确的坡道。
2022年，中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战，出口、消费、房地产在时局变化中不断调整，寻找重启与复苏的道路。
为了检视过去及展望未来，观点新媒体策划和推出最新一期年度报道——“长坡薄雪”，全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业，他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里？
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与此同时，我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家，从他们的角度，解读中国经济与各行各业的未来机会。
观点网 回看2022年，受到疫情、国际形势等多重因素影响，中国经济下行压力增大，商业地产市场及国内外投资者的信心均受到一定程度的冲击，而房地产开发又遭遇深度调整期，整个行业的发展遇到了不小的阻力。
但新旧岁之交，一系列政策陆续出台，行业也随之吃下了一颗“定心丸”。2023年，房地产投资市场将如何发展，中国商业地产行业又将迎来怎样的图景？观点新媒体对话世邦魏理仕中国区总裁李凌，以其多年专注中国商业地产行业的视角和经验，对2023年的投资环境、中国商业地产的发展面貌进行了深度剖析。
作为全球性的商业地产专业服务机构，CBRE世邦魏理仕中国在2022年也经历了不平凡的一年。面对市场的深度调整期，从最初的诸多业务停滞，到最后取得超预期的成绩，公司团队在短时间内经历了变化、调整，及至蜕变。站在岁末年初的交界点，一系列积极的信号让李凌对2023年的中国市场和行业前景充满了信心和期待。
这份信心绝不是空穴来风，在深入研判市场后，李凌总结了积极转变的原因：“去年12月初新十条发布之后，疫情防控措施加速优化，加之房地产、平台经济等行业支持政策接连出台，都对商业地产的表现带来积极影响。”
另一方面，根据第三方机构统计，目前亚太区房地产私募基金的“干火药”，即可投资资金高达650亿美元，仍然处在历史高位，“预计2023年二季度后，我们会看到外资大宗交易的活跃度逐步提升。”
2023年行业关键词：转折、机遇、信心
尽管宏观经济和市场依然具有很大的不确定性，但值得注意的是，市场投资价值开始显现，投资机会正在增多。在李凌看来，没有完美的政策，也没有完美的市场，但是逐步回归正常生产生活的脚步势不可挡。当经济活动中的相关要素、机构不断聚合、发力，商办大宗交易市场也将逐步迎来春天。
1月5日，世邦魏理仕投资及资本市场部作为卖方独家代理，助力铁狮门、上海城投并协助凯德投资及大家投控进行人民币基金募集，最终协助买卖双方完成杨浦区标杆商务园区项目尚浦中心F3交易。此次交易历时两年，在多变的市场环境下，世邦魏理仕携手买卖双方，积极克服市场不确定性，最终顺利达成合作，重塑行业信心。
年初的“开门红”，让李凌对2023年有了更具底气的预测，“2023年对于中国房地产投资市场来说，是打翻身仗、迎接转折的一年。”
提及具体的市场走向，李凌有自己的洞察：“房地产市场有周期，价格肯定有波动，收益也肯定有波动，但是房地产是金融资产的压舱石，优质地段、优越品质的房地产资产具备穿越周期的价值，我们要身在低谷，心有高峰。”
2022年初世邦魏理仕发布的《中国2022年投资者意向调查》报告显示，投资者对中国内地商业地产的长期信心增强，购置和出售意愿增强，彼时世邦魏理仕预计，2022年中国内地商业地产大宗交易额预计增长10%到15%，有望突破3000亿元。
虽然从实际看，疫情爆发对交易推进和资产价格的干扰较大，商业地产大宗交易额实际录得2200亿元，同比下滑了22%。但从最新的情况看，国家出台了一系列构建新的房地产体系的相关政策，因此在未来市场环境下，这种干扰会逐步消退。
“从2022年三季度至今，市场稳定了很多，许多传统房企都在恢复信心、回归正轨。在未来的6到8个月，政策端会进一步提升市场信心、繁荣市场活跃度。”李凌指出，现在对房企来说，是一个向内重塑、向外探索的好时机，利用好这一段时间和空间辗转腾挪、自我整理、自我升级，才能在未来一两年打一场漂亮的“翻身仗”。
当提及当下中国房地产行业发展形势的问题时，李凌也给出了较为积极的答案。
中国商业地产：接近成熟、未来可期
“今天中国商业地产仍然处在发展前期，但是已经很接近成熟期。”
深耕行业多年，李凌对当下中国商业地产市场有着确定性的见解：“我们（中国）走过很多路，在项目、市场上所经历的问题，其实国外很多市场都经历过，透过现象看本质，市场规律还是相似的。”
举例来说，李凌指出，商业地产和住宅地产其实是完全不同的两个领域，但在中国的实际情况下，不少国内开发商在投资商业地产时，仍会延用住宅开发的逻辑：在高信心、高需求的市场环境中，进行高周转的操作。本质上来说，住宅项目建成后交付客户就完成了价值构建和变现；但是商业地产项目却是完全不同的“玩法”。
以商场项目为例，建成之时也是开启招商和长期资管运营挑战之时，“游戏才刚刚开始”，此后每年商场项目运营方都要对项目进行定位和调整，这是一个循环往复的过程。
同时，从细分领域的不断涌现也能看出中国商业地产市场正走向成熟的端倪。例如生命科学、长租公寓等新的板块动能在不断积聚。即便在2022年，长租公寓全年大宗交易额超过了70亿元，逆市增长超过100%。
除长租公寓外，科技园区、冷链物流等结构性投资也比较火热。中国房地产市场发展到现在这个阶段，在看整体趋势的同时，也需要注意细分领域的差异，这是一个市场开始成熟的标志。
通过境内外对比，李凌指出，从物流仓储、冷链冷库，还有高标厂房来看，中国当前存量不比美国少，但是在高标准物业的市场化大宗投资交易上跟美国的差距还是比较大。“未来一年，不管是高品质的高标物流仓，还是冷链、生命科学园区、高智能的生产厂房，相信会有更多资金持续不断涌入，投资意向和需求释放肯定会显现出来。”差距也意味着市场潜力和资产价格的增长空间。
此外，李凌还特别提到了商办物业的投资窗口：“商办物业投资板块在过去两年比较冷，成交不是特别活跃，但我们预判在2023年会迎来一个周期性窗口。”
“我们还存在一些成熟市场不具备的结构性机会。”李凌坦言，今天中国市场完全不可同日而语，已经逐渐发展出自己的特点。
这些差异和特性在李凌看来，都是一个市场从发轫到成熟过程中的必经之路，“市场有自己的修复能力、调整能力”，而中国市场何时走向成熟呢？
“市场成熟就是要百花齐放，当国内本土机构或者开发商、投资者互相学习、互相竞争时，就可以推动市场不断繁荣和发展。”
经过几年的市场调整之后，中国的商业地产资产价格已经具备了相当强的吸引力，而防疫措施的优化和经济复苏将把这种吸引力转化成投资者的信心。
李凌总结指出，当下外资对中国经济和商业地产投资前景的预期正在转向乐观，尤其在今天的经营环境下，投资者以前瞻性的眼光和逻辑判断出发，相信会对中国市场投以极大的期望和信心，可以说，中国商业地产行业未来可期。
以下为观点新媒体对CBRE世邦魏理仕中国区总裁李凌先生的采访实录（节选）：
观点新媒体：您怎么看待国内的经济恢复问题？对2023年中国经济与房地产、商业资产方面，有哪些判断和预测？
李凌：疫情政策放开以后，过去一两个月的情况可以用“急剧变化”来形容，随着疫情防控措施的阶段性变化，世邦魏理仕也对2022年营收的预算目标做出了多次调整，最后几十天可以说是如火如荼。
近期，我们发了公告，世邦魏理仕协助铁狮门完成上海杨浦尚浦领世项目的出售，收购方是凯德，项目对价76亿，这只是我们过去一个多月内完成的多个交易中的一笔。
这一个多月的时间，原来以为2022年底前来不及完成的事情，最后都完成了，我们的团队取得了超预期的可喜成绩。
纵观2022年全年，商业地产大宗交易额录得2200亿元，同比下滑了22%。这一量级的数据很能说明问题，而细分来看，其中生命科学、长租公寓等新的板块动能还在不断地积聚。
在去年的市场情况下，长租公寓全年大宗交易额超过了70亿元，相对其它板块而言，逆市增长超过100%。
对于2023年的市场前进，结合我们的实践和洞察，可以预判的第一点是：预计在新的一年，全年大宗交易额有望同比增长15%。在去年这样的市场里，各类资产价格波动很大，我们相信未来大家对于价格趋势的判断会更加明朗。
第二，商办物业投资在过去两年是比较冷的一个板块，成交不是特别活跃，但是在2023年会迎来一个周期性窗口，而且长租公寓、科技园区、冷链物流等结构性投资近年比较热，我们认为前景非常广阔。
2023年必将是房地产投资市场迎来转折的年份。经过几年的市场调整之后，中国的商业地产资产价格已经具备了相当强的吸引力，而防疫措施的优化和经济复苏将把这种吸引力转化成投资者的信心。目前国内的低利率水平也创造了良好的投融资环境。
观点新媒体：国外投资者对中国资产的态度，会用哪些指标来衡量？除了上海，还有哪些城市比较受国外投资者的青睐？
李凌：世邦魏理仕每年都会对商业地产投资者进行一次问卷调查，从而更好地了解投资者在新一年的投资意向和策略。最新一次调查是去年11月至12月初完成，有超过200位关注中国市场的商业地产投资者参与，相信调查结果对判断今年商业地产投资市场具有参考意义。
调查结果显示，34%投资者计划在今年加大国内商业地产的投资力度。单从数值上看，投资者的意向对比去年（59%）有较明显回落。但需要注意的是，问卷截止时防疫优化新十条尚未出台，因此后续还存在着较大的变动因素。
而再之前2021年底的调查结果，是基于当时良好的疫情防控和经济运行情况，彼时奥密克戎和美联储加息这些重大不确定因素也尚未爆发，因此这一数据上的落差并不能简单解读为今年商业地产投资将会遇冷。
恰恰相反，我认为尽管短期内因疫情感染人数和假期关系，投资者会存在一定的观望心态，但防疫优化以及2023年中国经济领先于全球主要经济体的复苏，将大幅度提升投资者的信心。
从城市选择上，上海、北京和深圳是2023年国内商业地产投资最受关注的城市，上海进入了亚太区商业地产跨境投资前十目的地榜单，这显现出外资对中国经济和商业地产投资前景的乐观预期。
观点新媒体：市场的信心会如何进行恢复，何时可以恢复？最新提出可能还要不断地降低首付等，这对于房地产消费端是不是有一些很好的作用？
李凌：去年年底，监管层从信贷、债券、股权等多个渠道支持房地产融资，政策信号非常明确清晰。
从去年三季度开始，市场稳定逐步趋稳，很多传统房企都开始恢复信心。
无论从哪个维度来看，现在对房企来说，是一个向内重塑、向外探索的好时机，利用好这一段时间和空间辗转腾挪、自我整理、自我升级，才能在未来一两年打一场漂亮的“翻身仗”。
我们的预判是，未来6到8个月，政策还会往进一步提升市场信心、繁荣市场活跃度的方向倾斜。
观点新媒体：现在住房租赁市场，从万科泊寓、龙湖冠寓模式来看，未来是不是还必须要有金融的手段变现，同时也可以有更多盈利空间？
李凌：万科不仅做了公寓尝试，还做了工业地产，做了仓储、冷链等等，企业的战略、经营模式和这个团队的基因、核心能力是很有关系的。
例如有一家专门做长租公寓投资的品牌，主要集中在上海，目前有十多个项目，每个项目最低年收益率都有7%以上。
这个专门做长租公寓的投资平台也不是第一个项目就能做到这样的收益率，但如果和万科PK房地产开发，肯定不具备优势。他们入局长租板块时，也走了很多弯路。积累了大量经验后，才打造出特别适合这个赛道的团队。
以前大家看到国家对长租公寓、租赁公寓的拿地、R4用地都有很多要求，国企或者是国内大开发商才有资质，外资、小的民企参与进去的难度比较高。
但现在，政策已经在逐步放开，如果想把长租公寓做成一项社会性事业，就一定会让社会力量更多地参与进来，只有这种参与才能发展、做大，才能尽快成为一个能够有机增长的市场，不仅能在短时间内提升规模，还能在竞争中做出品质。
观点新媒体：去年12月初，证监会表示要继续推动REITs向长租房和商业不动产领域继续扩容，您觉得REITs底层资产继续扩容到这些领域的必要条件有哪些？对相关的企业有哪些机遇和挑战？
李凌：我们的REITs一开始是针对国企、央企做得比较好的成熟产业地产项目，但现在REITs已经扩容到长租公寓领域了。产业地产的规模是比较有限的，而中国这么大的租房需求要解决，REITs底层资产扩容的时候，优先把租赁住宅放进来是必然的，而且会扩大租赁住宅在这里面的占比，这是勿庸置疑的。
从长租公寓的资产特性而言，非常符合REITs这样一个金融产品的诉求，长期、可持续营运，未来市场需求比较明确，租金上涨预期也比较明确，尤其是高品质项目。
据了解，目前沪深交易所公募REITs储备项目大概200多个，与此同时各省市还在不断推动辖区内公募REITs项目的储备，所以我们认为从项目发行、金融市场承接能力，REITs市场扩容的预期是明确的，但过程一定是渐进的，包括商办资产的纳入也需要一个合适的时机。
观点新媒体：世邦魏理仕重点是在商业地产方面服务，但也有物流地产板块，这部分的趋势您觉得接下来会怎么样？
李凌：从国内情况看，真正高标的物流仓储、冷链冷库，还有高标的智能化厂房，中国现在的存量已经不会比美国少。但是在高标准物业的市场化大宗投资交易上，跟美国的差距还是比较大的。
但是，差距也意味着市场潜力和资产价格的增长空间。未来一年，不管是高品质的物流仓，还是冷链、生命科学园区、高智能的生产厂房，我们相信会有更多资金会持续不断涌入。
如果说，2022年一些项目研判和推进遇到一些阻滞，那今年这些投资意向和需求释放肯定会显现出来。
观点新媒体：与国外成熟市场相比，我们的差距在哪里？或者我们现在在哪个阶段？
李凌：今天中国的商业地产仍然处在发展前期，但是已经很接近成熟期。
其实我们今天走过很多的路，包括一些项目、市场出现的问题，国外很多市场也都经历过，但在中国这样一个特定市场下，很多事情，不管是甜的还是苦的，从量级上都被无限放大了，放大之后大家会觉得好像很不一样。但是透过现象看本质，规律还是一样的。
商业地产和住宅地产是完全不同的两个领域，但在中国的实际情况下，不少国内开发商在投资商业地产时还会延用住宅开发的逻辑，把商业地产项目想成了住宅地产，进行高周转操作。
但是他们忘了一件事情，在一个积极向好的市场里，大家对住宅是有信心、有需求的，只要把房子盖好，客户买单之后就可以用了。
而商业地产盖好之后，游戏才刚刚开始。哪怕是业内知名的开发商，他们的项目建好就面临着招商问题。如果在大城市开业率达不到85%、90%以上，那么这个商场基本上是失败的。
开业之后也不是万事大吉，每年都要对项目进行重新定位，这是不断循环往复的过程。为什么做商业地产经验丰富的开发商把商场和综合体盖好后不是马上卖，而是运营一段时间再卖，是因为要把收益和现金流做出来。
说到新一轮周期，过去这几年确确实实很多地方发生了过度投资的情况，尤其是二三线城市，大家都去建综合体项目。是不是每个城市或者每个区域都有这样的需求呢？肯定不是。但市场有自己的修复能力、调整能力。
这个市场何时会走向成熟呢？我们和一些东南亚、印度、欧洲国家不太一样的地方在于，不管是从开发端、营运端、招商还是综合管理，做得最好的不仅仅是外资，事实上有很多国内综合开发营运商的产品以及业绩，都超过了外资开发商。
市场成熟就是要百花齐放，当国内本土机构或者开发商、投资者互相学习、互相竞争时，就可以推动市场不断繁荣和发展。
综合来讲，我们认为除了周期性增长机会，中国商业地产市场处在一个起步往成熟发展的阶段，我们还存在一些成熟市场不具备的结构性机会。
中国从改革开放之后开始向发达市场学习，逐步发展到今天，我们今天的市场已经完全不可同日而语，已经形成自己的特点了。
观点新媒体：展望2023，您想用什么话开篇？或者想给业内说些什么？
李凌：大家都经历了非常不一样的2022年，2022年的收官也算是2023年的重新启航，希望大家对行业、对市场持续保持信心。
世邦魏理仕团队也将在新的一年筹谋布局、积极努力，为市场的繁荣和进一步发展贡献我们自己的力量。
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