观点网3月8日，绿城中国的深圳首秀项目光明桂语兰庭取得预售证，本批次共计942套房源。
鹏城首秀，绿城方面还是十分重视，保持着较强的项目上市前宣发力度，但具体面世热度仍有待验证。
从价格上看，绿城对桂语兰庭的定价上回归“理智”，相较此前吹风价5.2万每平方米，本次预售备案均价为5.03万元每平方米，回落到了光明大街板块的正常价格区间。
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鹏城首秀
“卷”是2022年深圳楼市的关键字，这其中曾“卷”出天际的光明区在被刺破房价泡沫后面临新盘滞销，曾盛产“日光盘”的板块回归沉寂。
“沿着光明大街可以看到很多在建的楼盘，有本土房企、也有国企、民企等等。区域价值还在兑现中，适合刚需人群，毕竟开发商之间的销售竞争还是很激烈的。”一位深耕光明多年的房产经纪人向观点新媒体介绍。
桂语兰庭项目仅是光明大街的“众生”之一，而初来乍到的绿城尚未领教过光明板块价格“内卷”的功力。
去年由于该板块新房集中入市，叠加刚需人群信心不足影响，多项目去化较低，存在开盘即折扣的现象。
回溯此次获得预售的桂语兰庭项目，背后是绿城于2021年入股大唐地产的光明街道荔园片区旧改项目转化而来。据观点新媒体此前报道，彼时大唐地产原定与绿城合作开发，后由于大唐地产与部分合作方理念不合，故将大部分股权转让至绿城，并由绿城操盘。
绿城操盘两年后，顺利获得预售，将于今年3月18日开盘入市。
根据公布的预售信息，桂语兰庭首批推售住宅共计942套房源，户型建面在89-115-128平方米两到三房，备案的最低4.07万元每平方米，最高5.93万元每平方米，按照最低单价的4.07万元的89平方米户型换算，该项目最低总价来到了363万，但仅有一套。
该项目分为两期进行建设，总占地3.44万平方米，本次获批预售为宗地号A520-0182地块，共规划建设3栋建筑，其中包括2栋可售型人才房、3栋商品房及配建的4栋幼儿园。总套数为1780套，其中住宅999套、可售型人才房711套，商业70套。
作为绿城首进鹏城的项目，桂语兰庭在去年就已经开始了造势蓄客，做了大量营销推广，成为光明大街板块关注度极高的住宅项目。
有市场消息指出，在去年9月的项目品鉴会上，绿城中国副总裁郭晓明亲临现场，并表示绿城将打造深圳的理想生活范本。
值得一提的是，在深圳楼市圈内，广为流传“绿城可以没有深圳，但是深圳不可以没有绿城”，“区域新房房价天花板”的观点就源自该场品鉴会。侧面也可以看出，绿城对光明桂语兰庭项目的自信及重视程度。
观点新媒体了解到，由于该项目为旧改项目，且与周边限价的招拍挂地块相比成本较高，开盘价较周边楼盘会高许多，意味着在如今价格内卷的光明基本没有优势。
与桂语兰庭一路之隔的深业颐瑞府相比，后者为限价盘，4.53万元每平方米价格对比周围新房项目形成明显的价格优势，且在二手房中存在倒挂空间，自带的价优标签也让其成为去年光明地区为数不多的“日光盘”。
上上述房产经纪人指出：“一路之隔的深业颐瑞府开盘折扣完可以到4.3万元每平方米，虽然是毛坯交付，但也赠送了部分装修。桂语兰庭贵了近1万元每平方米，除非小区品质打造及装修交付值得这个价，不然项目热度真的有待入市后验证。”
该经纪人还表示，本次桂语兰庭首推的942套房源不仅价格站上高位，数量也是。项目容积率接近6.4，应该是目前光明新房中最高的，对居住舒适程度也有不小挑战。
自信误区
寸土寸金的鹏城，近些年众房企都想入局掘金，却不料“深漂”不易。
翻阅深圳绿城的微信公众号，首篇推文便是去年7月30日发布的“风从杭州来 美好入鹏城”，重点描述了近几年绿城的发展及桂语系产品，也首次公开了桂语兰庭近况，这其中不难看出对首秀项目寄予厚望。
回顾深圳房地产历史，外来房企容易陷入“首秀”的自信误区，且目前已经有了不少教训。
据观点新媒体此前报道，去年同属于光明板块的安联尚璟府，可以说是近几年该板块开盘时卖得最差的项目之一。首推353套，备案均价5.44万元每平方米，获15批客户诚意登记，仅有1套房源为“已签认购书”。
该项目同为外来房企的首秀，开发商为安徽安联高速公路有限公司，项目用地为2020年11月出让的地块。截至今年3月10日，该项目已备案54套，去化率仅有15.29%。
上述项目的现状，一方面源自深圳本地客群对房企品牌知名度的追求，另一方面来自于项目定价高于周边项目及二手房项目，去年深圳除豪宅外，热销项目都与二手房存在倒挂空间。临近同地段的联发悦尚居项目，在开盘时备案均价仅为4.05万元每平方米。
同为“区域价格天花板”的龙华金茂府，在产品定位上跟桂语兰庭更为相像，但同样没逃过自信误区。
金茂府源自中国金茂曾经斩获的龙华“地王”，2016年6月，中国金茂和中国电建联合体以82.9亿拿下龙华新区A816-0060地块，溢价率超100%。据悉，拿地时楼面价已然达到了5.68万元每平方米，两家企业均是首次进入深圳市场。
彼时高价“地王”频现,在龙华新区更早已不是新鲜事物。
龙华金茂府备案备案房源共8栋665套，均价约10.3万/平方米，最低9.5万/平方米，最高14.42万/平方米，主力户型125-248平米，采取现房销售。彼时，金茂府临近的中海锦城项目单价7万元每平方米上下，一墙隔了最高50%的差价。
2021年，深圳龙华金茂府再起退房风波，业主在关于《龙华金茂府集体退房请愿书》涉及包括配套教育、违规施工、装修品质等六大问题。市场观点认为，金茂府项目虽然存在部分问题，但核心本质是楼市降温下的价格回调，导致业主信心缺失，无法接受高价套牢的现实。
截至目前，外来房企主打品质的项目不少，但在目前“限价”供应土地的背景下，叠加深圳客群对价格的敏感性，主打品质而定价较高或是价格优势不明显的项目，是否会得到楼市认可还有待验证。
但能够验证的是，目前桂语兰庭在项目打磨上仍存在短板。据公开资料显示，桂语兰庭在户型、容积率、楼间距、采光等方面，引起市面的广泛讨论。
以高容积与楼间距为例，根据项目建设规划，超高层距离幼儿园之间的楼间距最近仅为9米。高容积率下，项目部分采光也存在着遮挡问题。
对于项目采光的遮挡，桂语兰庭案场置业顾问指出，项目外立面采取了仿石外墙涂料搭配铝合金线条以及Low-E玻璃。与普通单片透明玻璃相比,LOW-E玻璃可减少紫外线25%,同时,该玻璃的可见光透射率达到95%，可以最大程度保证室内采光，改善采光问题。
前车之鉴也提醒着主打“品质”的绿城，只有将深圳首发项目完成变现，才是敲开鹏城的第一块砖。
