观点网2022年佳兆业录得亏损，债务压力仍是重大危机，尽管具备可维持近5年的可售货值，但变现能力尚不明朗。
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从收益角度来看，观点指数认为，佳兆业的成本管控工作可圈可点。2022年度，集团共录得253.9亿元收入，同比减少28.6%；销售成本也随之有较为明显的降幅，2022年该数值为219.9亿元，同比减少28.8%；因此，即便在毛利润下降26.7%的情况下，也可以维持13%的毛利率水平。
在成本管控中，佳兆业对于销售成本以及管理费用进行了明显的缩减，其中，销售成本同比下降64.7%，是费用科目中降幅最为明显的；管理费用同比下降26.9%。
另一项与行业相比不同的是，在其他企业都加大了减值亏损的环境下，佳兆业缩减了对于预期信贷亏损准备的额度，2022该指标为10.12亿元，同比减少了约18.6亿元。
从资产角度来看，可以清楚发现佳兆业暂缓了扩张步伐，对于土地收购管控明显。其中，物业、厂房等设备科目，截止至2022年12月31日，余额为44.56亿元，同比减少约15%；使用权资产同比减少8.3%。
整体来看，上述降幅基本符合行业预期，由于资产减值与资产变卖等原因，披露年报的企业中接近75%上述科目“缩水”明显。
观点指数发现，佳兆业当前的资本结构的抗风险性存疑。首先，作为主要收益性资产的投资物业科目仅余94.52亿元，同比下降53.35%，该项资产的减少会严重损害未来的收益尤其是现金流；
其次，集团的长期与短期存款科目被划清，共计22亿的现金存款减少，对于偿债能力的影响是巨大的；同时，收购土地按金同比减少98.8%，尽管不会立刻影响近1-2年的收益，但是从投资者角度来看，这预示2023年佳兆业依然难以突破增长。
从负债与权益角度来看，尽管佳兆业对于“合同负债”与“租赁负债”都进行了管控，但下降幅度远不及资产的减幅。2022年年末，佳兆业流动负债同比增加0.1%，非流动负债减少9.38%，未见较为明显的债务管控成功。
而且，伴随着权益储备的减少与股东更迭的资本活动，其母公司与少数股东权益都明显下降。其中，母公司权益同比减少131.68亿元，少数股东权益同比减少106.69亿元。权益收缩与负债持平的条件下，对于企业的偿债能力依旧是很大的考验。
偿债能力令人担忧，新融资尚未落地
业绩承压外，佳兆业自2021年末出现的流动性问题延续至今。2022年数据显示，佳兆业的流动负债（含已违约或交叉违约及包含提前要求偿还条款的流动负债）达到2107.19亿元。其中，总有息负债超过1300亿元，而一年内到期借款更是超千亿至1098.9亿元，而其手中现金不足100亿元，仅能覆盖短期负债的一成。
观点指数认为，佳兆业当前令市场担忧的不仅是收益能力问题，投资者更关心佳兆业能否顺利化解存续的债务压力，挽回一、二级市场的信心。
数据来源：Wind，观点指数整理
从图中数据来看，佳兆业速动比率在2018-2021年有了明显的增长，但在2022开始，这一指标开始下降。与之相对应的“营业利润/流动负债”指标同样因为自身经营不善叠加行业因素下降明显。
数据来源：Wind，观点指数整理
整体而言，作为年内首家复牌的出险房企，佳兆业业绩不容乐观，2021年及2022年，两年的累计净亏损超过250亿元，超出此前3年的盈利总和。
据了解，陷入流动性危机的佳兆业集团在2022年资产处置活动频繁。转让了其持有的东角头、金沙湾国际乐园两个项目的股权。佳兆业去年披露的处置清单显示，这两个项目权益货值超过400亿元。
2022年6月21日，鸿利金融公司99%股权易主，转让之前，佳兆业对鸿利金融的持股比例为25.25%，易主之后，持股比例为1%。而鸿利金融持有深圳市南山区东角头项目35.7%的股权。同样是6月21日，佳兆业还退出了佳德美奂、兆富德、佳富东部各51%股权，上述三家公司为深圳金沙湾国际乐园项目的开发主体。
东角头地块位于深圳市南山区蛇口片区，2016年佳兆业以约58亿元获得该宗地35.7%的权益，权益货值298.35亿元。金沙湾国际乐园项目位于深圳市大鹏新区，于2014年4月，佳兆业获得51%的股权比例。
佳兆业资产处置清单显示，金沙湾国际乐园权益货值为106亿元，其中，未偿还融资余额47.45亿元。上述两个项目的股权出让，是佳兆业自2021年11月出现债务危机后资产处置计划的一部分。
从上述资产处置活动中可以看出，佳兆业的“代价”是不容忽略的，除了资产类科目下降，也造成前文所述的收益能力下降。
目前已有部分债务违约，截至2022年12月31日，佳兆业未按预定还款日期偿还约230亿元的若干银行及其他借款。因部分债务逾期，已导致其本金总额约为870亿元的银行及其他借款违约或交叉违约。
对于佳兆业集团来说，一方面自身多年来经营相当激进，横跨多个业务领域并同时涉足庞大的旧改项目，导致债务风险敞口原本就较高。截至2022年年底，佳兆业旗下已超过5家上市平台，涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、文体科技、物业管理、航海运输等20多个产业领域。
旧改资产存续量庞大，变现能力待市场检验
观点指数认为，从低能级城市向高能级城市转变是当前行业的主流选择。截至2022年12月31日，佳兆业拥有土地储备2753万平方米，可售货值约4100亿元，其中约59%位于粤港澳大湾区，现有土地储备预计足够支撑未来3-4年的发展所需。
在城市更新领域，佳兆业继续实施“城市更新行动”。据悉，截至2022年12月31日，佳兆业仍有100多个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积5000多万平方米。其计划通过每年的持续转化，将城市更新储备补充为优质货源，预计2023-2025年在包括广州、深圳、东莞大湾区核心城市转化可售货值1530亿元。
不过，观点指数同样对其变现能力表示担忧。因为，旧改项目通常存在周期长、前期资金压力大的问题，佳兆业还需要为这些旧改项目找到合适的买家。从现阶段的市场环境来看，或许只有国央企才能充当这类角色。未来拓展与国央企合作将成为佳兆业城市更新投资和转化的重要路径。
据了解，当前佳兆业引入中信、招商蛇口、长城资产等央企和AMC。截至2022年9月，佳兆业与招商蛇口、中信、中化等达成合作，合计转让了8处资产，项目转让用地面积约363公顷。但其效果还未达到“救活”佳兆业的规模。如何有效盘活资产，引导经营持续回归良性轨道依旧是佳兆业所面临的难题。
