2023观点年度论坛·特写作为基础设施项目的重要退出通道,公募REITs的到来,为中国产业园生意带来了新的发展机遇。最直接的影响,是压实了众多运营商的经营目标预期:优质、良好的项目资产,从此有了明确的退出方向和标准。

对刘爱明个人来说,公募REITs的出台,则解决了他一直强调的“产业地产要去地产化、去金融化”的逻辑自洽。


(资料图片仅供参考)

“产业园REITs已经解决了去地产化的问题。”刘爱明向观点新媒体解释,如果简单理解“去地产化”,其核心理念就是,不要将产业园项目像住宅地产那样分割销售。

对应这种模式,“产业园已经可以发REITs了,整体持有经营然后资产证券化,不需要一个一个分切卖掉。”

刘爱明认为,在不动产领域,除住宅物业天然需要分割销售之外,其它物业进行散售都不是十分好的生意模式,反而整体经营物业的价值会更高:“(产业园)的本质就是需要经营、服务,不可能以销售为主。”

刘爱明称,就目前全国市场来说,散售的产业园项目均价仅3000-4000元/平方米,如果算上成本,净收入所剩无几。

“这种模式,政府不喜欢,企业也赚不了多少钱。”他指出,项目整体进行持有经营,租金回报会更优厚,资产的估值也更高,能方便地通过REITs变现。

“产业的尽头是REITs,”刘爱明表示,如果没有REITs,产业地产由于它的重资产属性,也许不是多么好的一条路,但是有了REITs:“我觉得这是正道。”

8年前,刘爱明告别职业经理人身份,在深圳创立园区投资运营商中城新产业。截至目前,该公司已落地35个产业项目,签约产业运营面积300万平方米,链接了820个入驻企业以及4万名产业生态伙伴。

资料显示,中城新产业的业务范畴分为轻资产、中资产、重资产三个方向。简单来说,轻资产主攻,前期的顾问咨询加后期的招商运营一条龙全流程的服务;中资产指物业包租;而重资产负责投资、拿地和建设。

刘爱明提到,中城新产业与华润置地于2021年共同投资设立润城新产业和华城新产业两间合作企业,前者的业务方向是产业运营,目标是“争取3年之内上市”;而华城新产业是做重资产方向,上市难度较大,因此退出重点方向定在REITs。

在过去,由于缺乏畅通的退出渠道,前期资金投入量大、需要长期资金沉淀的产业地产重资产业务,难以搭建完整的“投融管退”闭环,因此也难以推动快速拓展。

如今,金融化退出渠道日渐成熟,国内市场大量产业园等待盘活。据市场统计,中国目前有8至10万个存量产业园区。

据刘爱明透露,华城新产业已事先与中金公司组建了一只Pre-REITs基金,并在不久前将位于广州的一个产业园收入囊中。

“我们是花了12亿元左右买的。”刘爱明介绍:“这个产业园每年大概有六七千万的租金,(如果没有REITs)原业主每年的租金收入中还要交税、管理费,如果有贷款再去掉利息。”短时间内肯定难以回笼如此巨量的现金,这对中城新产业也是一样的道理。

按照计划,华城新产业将凭借第三方拓展的项目,加上母公司中城新产业前期开发的一些持有型资产,在Pre-REITs基金的基础上,冲击REITs“牌照”。

在刘爱明看来,产业园公募REITs的底层逻辑是:资产价值等于租金回报,这强调物业管理方要有较强的运营能力,这对于拥有Comp@ss产业运营服务体系的中城新产业来说,是一件相辅相成的事情。

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