观点网 央行“第二支箭”再度发力,令近两日地产股迎来了高光时刻,但却是有人欢喜有人忧。


(资料图片仅供参考)

就港龙中国地产而言,别人山花烂漫之时自己迎来了至暗时刻。

除港龙中国地产之外,港股地产股在11月10日早间多数走低,龙光集团跌3%,报0.485港元;祥生控股集团跌1.67%,报0.295港元;富力地产跌5.15%,报1.29港元。

同样是股价下滑,但是跟港龙中国相比,其他房企就显得不足为奇。

股票被做空?

具体跌到什么程度?仅11月10日早间,港龙中国地产跌近40%,本周来看,累计跌幅已经到80%左右。

近期的持续暴跌,让港龙中国看起来更加苦不堪言,年跌逾90%,11月9日跌42%,报0.84港元/股,市值也仅剩6.9亿港元。

纵观历史,该公司于2007年在常州成立,业务已扩展至长江三角洲地区周边城市,包括江苏常熟、南通以及浙江杭州、嘉兴等地。该集团还于2018年进军一线城市上海,以及河南省和贵州省内多个主要城市。

作为苏系房企,总部移至上海后,便在2020年于港交所上市,彼时江苏和浙江货值占比近90%,后迅速转战川渝,布局全国的野心愈发强烈。

截至2022年中期,港龙拥有土储862.07万平方米,涉及72个项目,有65个项目在长三角地区,土储建面占比71.5%。

如此观之,其体量并不算大,但高周转的进攻策略好似一直是港龙的战略方针。

据2020年提交的招股书显示,港龙中国2017-2019年物业开发及销售复合年增长率113.5%;净利润复合年增长率278.6%。

高周转也因此导致了高负债,其资产负债比率由2018年的122.1%,提升至2019年的172.6%。

企查查信息显示,这是一家富有家族色彩的房企。

高管名单中,吕氏家族成员居多。同时,境内主体港龙中国地产集团有对外投资企业28家,目前这些公司多有股权质押、被执行情况。

对于此次股价大跌,港龙中国对外回应称,这与外资机构做空有关,近期香港内房股都在被外资机构逐步做空,刚好轮到了港龙中国。

真正的原因在11月10日晚间港龙中国地产发布的一则公告中有所揭示。

股份出售与美元债展期

11月10日晚,港龙中国地产披露内幕消息称,董事会注意到公司股份价格及成交量于2022年11月10日出现大幅度波动。

据观点新媒体了解,港龙中国地产董事会知悉,控股股东吕明、吕永茂、吕进亮、吕永南及吕志聪(吕氏家族)通过全资拥有投资公司所持有及联系人所持有的合共约3.08亿股股份,已由若干第三方行使对前述股份的权益而出售。

紧接出售事项后,吕氏家族合共持有港龙中国地产已发行股份总数约55.72%的权益,且仍为控股股东。

从公告可知,这部分3.08亿股是由第三方行使权益而出售,并非控股股东的主动出售行为。

而该公司半年报显示,港龙中国股份由实益拥有人华兴、华联、华隆分别持股30.99%、24.35%、18.45%,三者分别为董事长吕明及其胞兄吕永南、吕永茂实际控制。

港龙中国地产还在该公告中表示,业务营运保持正常。

整体来看,目前港龙中国并未官宣前10月销售业绩,但据观点指数发布的2022年1-10月房地产企业销售表现,港龙中国前10月录得全口径销售额104.4亿元,位居86名。

另据此前报道,港龙中国地产1-9月共实现合同销售金额约人民币95.41亿元,同比下降62.6%;9月单月实现合同销售金额11.41亿元,同比下降54.35%。

相比上年同期255.1亿元,如此大幅度的跌幅,销售回款与现金流的压力可想而知。

从2022年中期财报看,港龙中国截至6月底拥有现金及现金等价物57.3亿元,短债15.3亿元,扣除合约负债后的资产负债比率约59%,净负债率24%,现金短债比3.7倍。

虽然身处“绿档”,但港龙对美元债展期依然暴露出背后资金链脆弱的一环。另一方面,13.5%的高融资成本,也暗藏风险。

而且在资本市场股价大跌的同时,港龙中国仍然完成了一次关键的美元债展期。

该公司表示,股价表现与经营本身并无太多关联,票据交换要约所以能够顺利进行。

于11月9日,港龙中国地产宣布,本金额合共1.45亿美元的票据成功展期。在注销该等票据后,余下未偿付的票据本金额将为1300万美元。

完成交换要约后的新票据将于2023年11月8日到期,并由2022年11月9日起(包括该日)按年利率13.5%计息,利息须于2023年5月9日及2023年11月8日支付。

而这是港龙中国第二次对美元债进行展期,上一次发生在去年10月26日,展期完成后,票据到期日正是今年11月。

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