观点网3月31日,亿达中国举行董事会会议,并披露了2022年度业绩。年内,该公司营收状况显著大幅下滑,实现由盈转亏。

截至2022年末,亿达中国录得营收为45.33亿元,同比下跌16.0%;毛利为人民币10.60亿元,同比减少35.1%;毛利率由去年的30.3%降至年内的23.4%;净利润亏损7.36亿元,同比下滑431.53%;归母净利润亏损7.37亿元,同比大跌2641.38%。

不仅营收情况转差,缠绕亿达数年的债务问题也在2022年持续。截至2022年末,亿达中国一年内到期的短期负债120.51亿元,同比增加10.86%;拥有现金及等价物1.28亿元,较去年同期减少71.1%;受限金额2.31亿元,同比减少30.21%。账面现金完全无法覆盖即期债务。


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对于迫在眼前的债务危机,亿达目前除了出售项目别无他法,如何寻求与债权人达成谅解更是难上加难。

销售寒冬

财报中提到,截至2022年末,亿达中国商务园配套住宅、写字楼及独立住宅销售收入为31.82亿元,同比下跌20.64%;商务园租金收入为5.07亿元,与往年持平;商务园委托运营管理收入为2.54亿元,同比下降8.2%;建筑、装修及园林绿化收入为5.90亿元,同比下跌1.5%。

数据来源:企业年报,观点指数整理

物业销售收入下降,但销售均价却上升。年内,销售收入均价为每平方米15092元,同比增长6.8%。对此,亿达中国在年报中解释:“主要归因于年内结转的产品不同,且各结转产品对应均价较去年同期有所增加所致。本期结转项目主要为普通住宅产品。”

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截至2022年末,亿达中国实现合约销售金额19.52亿元,大幅下滑55.7%;合约销售面积17.59万平方米,同比下跌54.3%;合约销售均价为每平方米11095元,则与上年基本持平。

从区位来看,主力销售项目多位于大连,占合约销售金额的57.2%;长沙占19.7%,武汉占12.8%。业态以住宅物业销售为主,占合约销售金额的65.9%。

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一直以来,亿达物业销售集中于大连,受东北楼市大环境影响较大,往时未能尽享国内房地产上升时期红利,现时却同样受到地产行业调整的周期影响,从中期来讲难见改善。

除物业销售外,商务园运营管理业务也在2022年遭受打击。截至期末,亿达中国商务园运营管理项目合计15个,委托运营管理面积合计约14.5万平方米。年内,实现商务园委托运营管理收入为2.54亿元,同比下降8.2%,主要由于期内部分存量项目达到完成条件逐渐退出,而新增项目收入尚未结转所致。

受到宏观环境的影响,中小型企业的经营普遍不及预期,租赁、扩租的意愿萎缩,导致委托运营商务园区的整体招租情况不容乐观。

另外,建筑、装修及园林绿化业务共录得收入为5.09亿元,较上年同期减少1.5%,主要归因于本年完成的施工产值减少所致。

该业务涉及高端住宅及别墅、高新产业园区、高端生态度假区、商务综合体、企业总部、政府公共建筑及高等院校等领域,所能提供的业绩支撑和经常性现金流较为稳定。

债务压顶与项目出售

对于亿达中国来讲,目前经营所遇到最大的问题仍是延续数年的债务危机,债务违约在2022年依然是常态。亿达中国所外聘的会计师对公司财务状况更是直言“无法表示意见”。

财报显示,截至2022年末,亿达中国一年内到期的短期负债120.51亿元,同比增加10.86%;拥有现金及等价物1.28亿元,较去年同期减少71.1%;受限金额2.31亿元,同比减少30.21%。

公司流动负债远超流动资产达到89.38亿元,账面现金完全无法覆盖其一年内到期的短期负债。年内更出现多次债务逾期,未能按期支付本金和利息。借款账面值仍有37.72亿元未能结清,未能支付的利息有2824万元。

而融资情况来来看,2022年全年,亿达未能录得无抵押银行贷款,面临的融资环境进一步压缩。

在去年5月份,更爆出了“安都方事件”,重要债权方"安都" (即洛林、诺曼底、志图及鸿禧) 多次要求公司清偿未付债务余额,然而亿达无力偿还,债权人表示可能向法院寻求公司清盘。

目前安都方仍未将寻求清盘付诸实际,但风险仍存,公司未来的偿债能力和持续经营能力依然存疑。

为解决迫在眉睫的债务问题,出售项目成了必然之举。2022年9月,亿达宣布出售长沙亿达智造产业小镇70%股权,交易完成后,亿达中国不再拥有长沙亿达智造产业小镇任何权益。

公告显示,本次交易对价约为8456.95万元,比资产净值折让了37%。根据初步评估,亿达中国因出售事项将录得亏损约为人民币5710万元。

亿达中国称:"尽管公司就出售事项将录得亏损,但出售事项为集团提供了变现其于目标公司的投资价值的机遇,并通过取得即时现金流入缓解集团流动性压力",由此可见亿达对即时现金的渴求度。

长期以来,亿达中国一直以"产城融合"作为发展主轴,在深耕大连之外,还在长沙、郑州等多地进行产城融合项目的开发,打造了长沙亿达智造产业小镇、长沙亿达中建·智慧科技中心、郑州亿达科技新城等项目。

然而,长期重资产的运作也给亿达带来了较大的资金压力。于是,亿达中国在上市提出"以轻带重,轻重并举"战略,开始大力推进轻资产业务的发展,“亿达未来”是亿达对外拓展轻资产业务的主要平台。

然而,目前亿达未来尚未并表进入上市公司,尚难以窥探其业务发展进度,因此亦无从知晓其轻资产业务对于解决眼下债务问题是否有所帮助。

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