陈诗涛（观点机构、博鳌房地产论坛创始人）：尊敬的各位来宾，下午好！
2023年开局，我们国家经济已经开始发力。虽然目前全球金融行业可谓天雷滚滚，但是，我还是认同一种说法：目前比的就是谁的状态更加稳定，无论是国家，还是企业、个人，过去一年多，在房地产开发行业进入历史低谷时期的时候，物业是少数依然有温度的行业，可见的现金流是企业可以发展的一个重要支撑，而无论是传统意义上的物业服务，还是外延不断扩大的服务边界，都在寻找着更多可持续的价值！
那么，经济与社会各种价值是什么？物业的未来究竟在哪里？
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我想，请允许我用《卓越指数·2023物业服务年度卓越表现报告》的发布来回答所有物业行业探索者们的思考！
由于时间原因，我花非常短的时间给在座各位做一个汇报，请看大屏幕。
去年虽然说我们也在讲是一个历史上最低谷的经济或者房地产时期，目前看到一切都还是在恢复的阶段。
这个报告有8个系列，时间关系我就简单做一个汇报。今天我们给整个物管行业做了一个关键词：卷舒开合，这样能感到我们的从容和自在，也是我们的希望。
卓越指数50家企业我们用了运营指标、财务、管理、品牌和创新这5个指标来评价。我们经过认真的调研和各个指标的打分体系，评选出了年度卓越50家最优秀的物业企业，包括无碧桂园、万科、保利、华润万象、融创、龙湖、雅生活、绿城服务、中海、金地物业排在前10，前面20家的分子相差不大，具体的指标体系和得分，大家稍后可以在PDF的完整版中详细的了解。
简单总结，物业行业的增长空间是广阔的，非传统赛道持续扩充。大家可以看到左边这份报表，在去年在房地产寒冬的情况下，物业受到的关联影响比较大，上半年物管企业的在管面积增速相比2021年下降了接近17个百分点，其中我们看到华润万象的面积增速是比较高的，达到29.4%。物业管理合约的稳定性较高，只是目前我们看到单体公司最大的市场占有率、集中度还是不高，最大的市占率也只有3%，所以我们认为头部的物管企业未来仍然有较大的发展空间。我们也会看到物管与商业运营的绑定越来越紧密，我们列了四家公司在这个表里，大家可以看一下。
社区增值服务在去年的增速是在收窄的，特别可以看到样本的社区服务以前是比较高，在样本公司中目前服务的毛利率平均为48.97%，从上半年的数据来看，目前社区增值服务的绝对规模是上升的，但增速是收窄的，可能是去年有疫情的原因，房地产经济、到家、装修等方面受到疫情的影响，不过现在物业风口也在平息，我们认为未来社区增值服务的投资和实际业务开展方向将向专业而非广泛化的方向发展。同时我们看到物业社区养老的有8家比较优秀的企业。
非业主增值服务的收缩还在持续，样本平均占收从18.8%下降5个点到13.8%，比较高占比的是雅生活、世茂服务和滨江服务，详细的有十几家企业的比较。
财务管理方面，目前有一个普遍现象是增收不增利，大家的财务数据也是在做一些减值准备，做一个财务数据的洗澡。同时利润率的水平向中间值靠拢，费用管理目前是比较有成效的，新交付的楼盘和管理费定价的维护成本，这里做了一些分析，大家稍后看一下，上市物企毛利率的变动情况，我们也列举了十几家样本企业，从碧桂园到越秀服务，对比2021和2022年的毛利。
同时应收款高企，现金流还需要改善。虽然相比开发企业，物管企业能做到80%多到90%的现金回流，但是应收款高企还是要重视的问题，主要是受到疫情，以及母公司地产业务的影响，还有地方财政压力的影响。
并购的热度渐渐低了，股权坚持在去年也是比较频繁的，特别是受母公司地产开发的影响，大家会看到去年频频出售了一些物业公司，去年大股东的坚持，我们这里列了7家公司。
物业的IPO基本上是接近尾声，分拆上市大部分完成。我们看到去年总共有6家企业顺利IPO，总募集资金只有12.3亿元，是热度比较低的，目前港股的物业板块比较拥挤，稀缺性已经过去了，从2018到2022年5年间上市物企的募资总量和上市企业数量在右边这个表中列出来了。
二级市场估值反复，地产属性仍然强烈。大家可以看市盈率的变化，国资和民企的比较，右边列了20家物企的涨跌幅，大家稍后可以全面看一看。
第二章节是服务力表现。服务力最重要是管理、创新和品牌，我们甄选了30家卓越表现企业，包括万物云、龙湖、融创、碧桂园、绿城、雅生活、华润万象、合景悠活、中海、金地等等。
服务力是物业最根本的能力，我们对几家企业做了一些点评，其中我们看到万物云得冠军的原因，以及对龙湖的分析。万物云最重要是借助科技能力，建立了非常好的核心系统，包括效率、流程的提升，龙湖是各个航道的互动比较好。
第三章节是财务表现，这是大家比较关心的，我们在运营指标里面加了一个资金结构，我们这里面有很多详细的指标。我们选了20家财务表现比较好的，包括有碧桂园服务、华润万象、雅生活、融创、中海等等，这20家也综合了规模和十几个详细的财务指标，以及品牌管理方面的指标。
在去年我们看到碧桂园有一个动作，对不良资产进行及时处理，对当期有负面影响的项目及时减去，资产的健康度提高。
第四部分，资本市场的表现，这也是各位非常关注的。大家会看到资本市场的指标，我们用了市场影响力，包括市值、市盈率、区间内日均换手率、涨跌幅、配股、增资、增发股本等等。这里列了20家表现优秀的企业，包括华润万象、中海、保利、招商基余、绿城、碧桂园、万物云、滨江、越秀、金茂、建发物业等等。
华润万象拔得头筹，中海物业、保利物业居三甲。华润万象目前在资本市场是市值王，有800多亿港元，是行业第一，估值水平也比较突出，它的PE到了40。保利在去年的日均换手率到了1.02，整体来说投资热潮过后，关联方的稳定非常重要，也是估值保证之一。当前物业公司在资本市场要回归一个自身的服务品质比较重要。
第五部分，城市服务。我们刚才讲到城市服务是我们常规的物业服务未来外延的延伸，这里的运营指标就是对城市布局、城市营收、毛利进行统计，后面还有管理指标、品牌指标、创新指标。我们选择了10家，包括华润万象、碧桂园、万物云、龙湖、保利等等，我们对这10家企业都有详细的评价。
我们看到城市服务最重要的就是城市生态圈的运营，我们列举华润万象、碧桂园的五大业态，万物云在城市服务方面各种系统思维，对各个业务板块重构，这三家都是非常有代表性的。
第六部分，品牌价值。这是普通消费者最看重的，我们在环境、社会和公司治理，甚至行业影响力方面都做了一些评论，这里的冠军是龙湖，其后是万物云、华润万象、融创服务、碧桂园、中海等等，我们评选出了20家。
龙湖获得冠军，跟它的集团化、市场化和专业化是有关系的。
第七部分，管理能力。管理最优秀的20家，有碧桂园、万物云、绿城、龙湖、融创、华润万象、中海、保利、金地、雅生活等等。其中管理是从社区管理满意度、增值服务、人才建设和效率方面属于我们比较关注的，这里面又讲到碧桂园服务，去年做了一些大规模的项目整合，在效率和管理能力上是比较强的，万物云的执行效率和各种科技的合作也很强，还有就是绿城服务排在第三，它是比较早独立于绿城的一个体系。
第八，创新能力。创新指标方面我们加了资本运作与融资、产品及业务创新、科技创新，前面20家包括有万物云、龙湖、华润万象、碧桂园服务、雅生活等等。去年也是万物云在这一项获得冠军，今年继续卫冕，这里我就不再做详细的点评。
因为时间原因，我讲得比较简单，稍后大家可以到观点网和观点的微信公众号下载我们的PDF查看全文，如果有不足之处，请大家批评指导。
主持人：再次感谢陈诗涛女士为我们带来的致辞及发布。
