开发经营业务围绕“保安全、稳利润、提回报”展开工作

◎作者 /房玲、汪慧


【资料图】

核心观点

【业绩规模同比下降33.6%,44个城市销售金额排名前三】2022年, 万科累计实现合同销售面积2630.0万平方米,合同销售金额4169.7亿元,分别同比减少30.9%、33.6%,在全国44个城市销售金额排名前三,得益于一二线城市的重点布局,市场具备相对韧性,对业绩的实现起到了一定支撑作用, 整体表现优于行业百强平均水平。

【投资节奏放缓,土储规模降至近年低位】2022年,万科投资态度趋于谨慎,全年累计获取新项目36个, 总规划计容建筑面积690.2万平方米,权益计容规划建筑面积为403.7万平方米,权益占比58.5%。 新增投资权益地价总额约496.4亿元,仅为2021年的35%。截至报告期末,万科总土地储备计容建筑面积达11852.8万平方米,总量回落至近年低位,平均权益占比63%。

【营收实现同比增长,利润率指标继续下行】报告期内,万科营业收入5038.4亿元,同比增长11.3%,毛利润同比微降0.3%为985.2亿元;净利润375.5亿元,同比下降1.4%,归母净利润226.2亿元,同比增长0.4%。 从利润率指标来看,扣除税金及附加前综合毛利率19.6%,同比下降2.2个百分点,净利率为7.5%,归母净利率为4.5%,各指标均处于历史较低水平。

【全年累计发行信用债301亿元,“三道红线”保持绿档】2022年,万科累计发行信用债301亿元。截至报告期末,持有货币资金1372.1亿元,总有息负债3141.1亿元,综合融资成本4.06%,较2021年末4.11%进一步下降。 “三条红线”保持绿档,现金短债比为2.1,净负债率为43.7%,扣除预收款的资产负债率为67.6%。财务稳健性较高,为安全经营创造了有利条件。

【 坚持开发经营服务并重,经营服务业务快速发展 】 2022年,万科坚持开发经营服务并重发展道路,在开发主业之外,积极推进物业、物流、长租公寓、商业等经营性业务发展,全年经营性服务业务全口径收入512.6亿元亿元,同比增长23.1%。其中,万物云于2022年9月29日在香港联交所成功上市,收入首破300亿.

01销售

业绩规模同比下降33.6%

44个城市销售金额排名前三

面对市场下行、去化承压,万科的销售也遭遇较为严峻的挑战,连续两年呈现负增长态势。 2022年累计实现合同销售面积2630.0万平方米,合同销售金额4169.7亿元,分别同比减少30.9%、33.6%。在全国44个城市销售金额排名前三,其中在西安、成都、长沙、济南等24个城市销售金额位列第一。得益于一二线城市的重点布局,市场具备相对韧性,对业绩的实现起到了一定支撑作用,整体表现优于行业百强平均水平。

从销售结构来看, 整体格局基本保持稳定,分化持续,上海区域、南方区域、北京区域作为主力贡献区域,合计业绩占比超过7成。业绩贡献最高的仍是上海区域,实现销售金额1363.5亿元,占比32.7%,稍低于2021年35.8%;其次是南方区域,实现销售金额1039.0亿元,占比24.9%;北京区域实现销售金额570.3亿元,占比13.7%。此外,可以发现, 华中区域、西北区域销售金额与2021年基本持平,市场稳定度比较高。

02投资

投资节奏放缓

土储规模降至低位

2022年,市场不确定性风险积聚,万科投资态度趋于谨慎,重点聚焦一二线城市,确保高质量投资。 全年累计获取新项目36个,总规划计容建筑面积690.2万平方米,权益计容规划建筑面积为403.7万平方米,权益占比58.5%,较2021年71.3%明显降低。 新增投资权益地价总额约496.4亿元,仅为2021年的35%,新增项目平均地价为12297元/平方米。

截至报告期末,万科总土地储备计容建筑面积达11852.8万平方米,包括在建项目计容建筑面积8260.1万平方米、规划中项目计容建筑面积3592.7万平方米,总量回落至近年低位,平均权益占比63%。

从土储结构来看, 总体分布比较均衡,南方区域、上海区域以及北京区域储备规模位居前列,三大区域合计占比超过半数。南方区域储备量最为丰厚,计容建面达2134.3万平方米,占总土地储备18%。上海区域与北京区域储备量基本持平,占比都达到17%。

03盈利

营收实现同比增长

利润率指标继续下行

报告期内, 万科营业收入5038.4亿元,同比增长11.3%,其中来自房地产业务的结算收入4704.5亿元。由于营业成本增加, 毛利润同比微降0.3%为985.2亿元;净利润375.5亿元,同比下降1.4%,归母净利润226.2亿元,同比增长0.4%。

从利润率指标来看, 扣除税金及附加前综合毛利率19.6%,同比下降2.2个百分点, 扣除税金及附加后的房地产业务毛利率14.6%。净利率7.5%、归母净利率4.5%,分别下降1.0个百分点、0.5个百分点, 各指标均处于历史较低水平。

整体来说,在行业下行趋势下,万科盈利面临了阶段性下滑压力,后期盈利表现主要还是取决于新增项目的效益兑现情况,因此在投资端更要重视“质”的把控。

04债务

全年累计发行信用债301亿元

“三道红线”保持绿档

2022年,万科通过多元渠道融资,持续优化债务结构、降低融资成本,提高抗风险能力, 累计发行信用债301亿元,包括88.9亿元公司债券、142.1亿元境内外中期票据、70亿元绿色中票。 截至报告期末,持有货币资金1372.1亿元,较2021年末减少8.1%。总有息负债3141.1亿元,其中一年内到期的有息负债645.2亿元,占比为20.5%。年末存量融资的综合融资成本4.06%,较2021年末4.11%进一步下降。

“三条红线”保持“绿档”,现金短债比为2.1,剔除受限资金和预售监管资金的现金短债比为1.4,亦在安全线之上,净负债率为43.7%,扣除预收款的资产负债率为67.6%。

整体来说,在融资趋紧的行业环境下,万科保持了稳定的资金流入,财务稳健性较高,为安全经营创造了有利条件。

05多元化

坚持开发经营服务并重

经营服务业务快速发展

2022年,万科坚持开发经营服务并重发展道路,在开发主业之外,积极推进物业、物流、长租公寓、商业等经营性业务发展,全年经营性服务业务全口径收入512.6亿元亿元,同比增长23.1%。

物业服务方面,万物云于2022年9月29日在香港联交所成功上市,全年实现全口径营业收入303.2亿元,同比增长26.1%。其中,社区空间居住消费服务收入167.5亿元,同比增长24.4%;商企和城市空间综合服务收入111.8亿元,同比增长28.3%;AloT(人工智能联网)即BPaaS(流程即服务)解决方案的收入23.9亿元,同比增长28.8%。

物流仓储服务方面。2022年物流业务(含非并表项目)实现经营收入35.6亿元,同比增长17.9%,其中高标库营业收入21.6亿元,同比增长4.6%;冷链营业收入(不含供应链业务收入)14.0亿元,同比增长46.7%。截至报告期末,累计开业项目可租赁建筑面积964万平方米,其中高标库可租赁建筑面积846万平方米,稳定期出租率为90%,冷链可租赁建筑面积118万平方米,稳定期的使用率为75%。

租赁住宅方面,2022年营业收入(含非并表)32.4亿元,同比增长12.1%。截至2022年底,共运营管理租赁住房21.51万间,累计开业16.66万间,布局全国34个城市,开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉、合肥等26个城市排名第三。

商业开发与运营方面,报告期内,商业业务(含非并表项目)营业收入87.2亿元,同比增长14.3%。截至报告期末,累计开业242个商业项目(含138个社区商业项目),建筑面积是1227.7万平方米,规划和在建的商业建筑面积365.4万平方米。

排版丨土木

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