(原标题:房地产迎6000亿融资“放水”,财务状况较好房企更易受益)

红周刊 本刊编辑部 | 熊颖


(资料图片)

这1000亿元对银行来说,政策导向非常明显。在审核发放房企贷款时,更看重的是房企的财务指标。这一标准,6000亿元融资放水政策前后都未改变。

近期有研报指出,9月房地产融资规模虽出现明显增长,但仍处于近几年的低位水平。然而也正是房企融资难问题突出的当下,房地产即将迎来6000亿元融资“放水”。监管部门要求中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行、交通银行6家国有银行年内对每家房地产融资至少增加1000亿元。

值得注意的是,在利好政策提振市场信心的同时,也有内部人士提醒,该政策从出台到传导至房企端,尚需要一定时间。彼时,已经经过此前发债“大考”、财务状况较好的房企更容易受益。

6000亿元融资“放水”

房地产市场或迎信心增强

近日,有消息称9月底有多家银行传达监管部门通知,要求各地分行加大对房地产融资的支持力度。具体指标是,要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元,融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。

目前,包含中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行、交通银行6家国有银行均传达了监管要求。

也就是说,房地产将迎来六大行合计6000亿元的融资“放水”。

10月11日,《红周刊》向六大行之中的某行内部人士李奎(化名)了解情况,上述消息属实,“这个事儿,只让干不让说”。

不过李奎也指出,这个不是专项贷款,相当于一个投放目标,没有这个政策之前银行也会正常发放房地产贷款,只是额度可能没那么多。

此外,他向《红周刊》指出,从融资规模来说,这个数字并不算大。因为这1000亿元不是额外增加1000亿元,特别这1000亿元还包含按揭贷款。即使银行没有这1000亿元的房地产融资要求,按最保守来说,第四季度,(我行)房地产的常规投放规模也不少于500亿元。

李奎也指出该政策的意义所在,这1000亿元对银行来说,政策导向非常明显。去年以前,政策一直趋严,今年开始纠偏,到现在,放宽的信号已经比较强烈。对市场来讲,现在缺少的是信心,缺少的是流动性,潜在买家和房子都有,就是因为有降价预期,以及对烂尾的担忧,所以普遍观望。而银行给予信贷支持可以增强市场信心。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也向《红周刊》表示,当前银行对地产的风险是较悲观和谨慎的。因为银行的贷款行为类似于“晴天送伞,雨天收伞”。市场好,房价上涨,抵押物可以保障银行的债权,在这种情况下,银行会更宽松地给房地产融资。

但相反,在市场下行时,抵押物价值明显下降。而且近期,房地产市场房价下跌、土地价格下跌,银行其实已经开始担心存量的债权是不是要出现违约的风险,所以不太愿意给地产企业贷款。

在这种情况,推进保交楼的过程中,虽然这6000亿融资规模对于房地产的资金缺口来说,杯水车薪,但它起的是引资的作用,通过这类融资的国资信用来撬动社会资金,把施工单位、金融机构、上下游购房者、小业主等各方信心聚拢起来,重新投入到这个保交楼的过程中。

而谈及房地产融资的具体分配,李奎告诉《红周刊》,在房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券的资金分配上,按揭贷款所分配的融资规模一定是更多的。此外,据其所在行的工作流程,按揭每个月都有计划,用不完的额度会给到开发贷。

传导快慢

看楼市稳企时间

不过,《红周刊》向多位房企负债融资业务的投拓岗员工了解情况,发现,9月末政策出台至今,这一利好暂未传导到房地产企业。某央企房企内部人士张峰(化名)表示,没有感受到有房企已经受益。感觉“放水了,但没有人接到水。”

那么,上述房地产融资放水政策何时才能传到房企端呢?

在张峰看来,政策的传导快慢,关键还看楼市企稳的时间。经济活动的本质是价值交换,如果房企没有盈利预期,拿什么作为交换物找银行拿钱?

张峰认为,房屋销售数据可以作为一大参考依据,房子卖的差的时候,融资较难,反之亦然。房企最缺的是销售额,现在房企最为主要的问题,是市场需求问题,而不是融资端供应的问题。

而从当前的楼市表现来看似乎并不乐观。某TOP20房企内部人士向《红周刊》表示,以往房企抢收的黄金时期“金九银十”,目前“金九”已经哑火了,银十也好不到哪去。国庆期间,销售同比下滑超50%的城市不在少数。

从数据表现来看也确实如此。虽9月的房地产销售数据在9月下旬“抬头”,根据中指数据,9月19日-9月25日,重点监测的19个城市商品住宅成交面积为395.46万㎡,环比增长82.9%,同比增长58.7%;成交套数为34732套,环比增长82.8%,同比增长60.7%;但放眼9月的单月销售数据却并不理想,根据克而瑞数据,2022年9月TOP100房企实现单月权益口径销售金额4247.8亿元,同比降低29.6%,环比降低2.0%。

而更加值得注意的是,9月下旬之所以出现短期回暖,和房企加大推盘促销力度存在一定关系。有房地产业内人士提醒表示,存在个别城市推货多把成交拉起来的现象,但是依靠供应和成交,对比去化率数据也很难看。

近期,中指发布了深圳的国庆期间成交数据,10月3日-10月9日,深圳共有5个商品住宅项目开盘,较上周减少2个;共推出2946套,较上周减少714套;平均认购率为14%,较上周降低39.1个百分点。不难看出,伴随推盘的减少,深圳楼市的短期回暖也没能保持持续性。

据不完全统计,今年以来已有超30个城市发布了下调首套个人住房公积金贷款利率的政策,房贷进入“低利率”时代。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这对四季度楼市行情提振的作用确实会比较明显。但也有房企内部人士表示,政策的每次放松虽会有所提振,但浪花太小,大环境太差。

政策落地或存难度

青睐财务状况更好的房企

值得注意的是,2022年“归零”之前,六大行合计6000亿元的房地产融资规模能否顺利兑现,或存一定难度。李奎也向《红周刊》指出,上述政策所提及的每家大行的融资规模并不一定能精准控制在1000亿元,更像是一个目标。

也有金融从业者担心上述政策的落地难度较大。章子鑫(化名)在某证券机构持续关注房企发债业务,他向《红周刊》表示,据其观察,近两年,银行已经明显收缩地产相关贷款投放,甚至地产债投资已经停了,银行做地产开发贷和地产债的想法并不强烈。

而近期发布的克而瑞报告也指出,9月100家典型房企的融资总量为622.1亿元,环比增加61.8%,同比减少28%。其中债券发行了372.1亿元,环比增加95.1%,同比减少18.2%。可以看到,房企融资量虽然环比大幅增加,但是仍然处于近几年的低位水平,可见房企融资难问题仍然较为突出。

此外,章子鑫还指出,对银行来说,该政策还存在一定风险性。一方面,银行需面临加大房地产融资后,存在坏账增多的风险。

另一方面,个人住房抵押贷款虽风险可控,这笔买卖并不划算。之所以这么说,是因为,原来利率为4.5%-5%的时候,以某行为例,RMBS全周期违约损失率可能不超过2%,风险极低,但现在伴随相关政策的不断出台,以及未来LPR进一步下调的可能性很大,下调对空间也很大,预计在3%~5%的损失率就没那么划算了。

在章子鑫看来,这一政策,面向的主要应该是金融系统内部,希望稳住地产融资端,让金融机构敢于像过去一样向地产公司提供融资,不抽贷不断贷。

而李奎告诉《红周刊》,在审核发放房企贷款时,我们更看重的是房企的财务指标。这一标准,6000亿元融资放水政策前后都未改变。

以9月房地产发债为例,克而瑞报告指出,9月发债量最大的企业是华润置地,发债总量达到了80亿元,其中包括一笔20亿元的公司债、一笔30亿元的中期票据以及一笔30亿元的CMBS。

此外,9月内,合景泰富集团发行债券56亿元,首开股份发行债券35亿元,招商蛇口发行债券30亿元,越秀地产发行债券26亿元。

参照此前发债较多的房企也可以看到,发债主体主要集中在华润置地、招商蛇口等国企央企以及财务状况较好的万科等民营房企。而后续伴随6000亿元融资政策逐渐传导到房企端,前述财务状况较好的房企也会更容易受到青睐。

(本文已刊发于10月15日《红周刊》,文中提及个股仅为举例分析,不做买卖推荐。)

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