观点网穷则寻求展期，达则提前赎回，又或者调整利率，如今的地产众生相，不同房企的债务管理越来越呈现出分化趋势。

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12月12日，万科企业股份有限公司发布公告称，将行使“2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)(品种一)”的债券发行人赎回选择权。

据悉，该债券简称21万科01，发行规模为19亿元，期限为3年期（附第2年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权）。票面利率为3.38%，在存续期的前2年内固定不变。募集资金扣除发行费用后，用于发行人住房租赁项目建设及补充营运资金。

赎回登记日为2023年1月20日，债券赎回数量为1900万，即全数赎回19亿元，赎回价格为人民币103.38元/张(含当期应计利息且当期利息含税)。本期债券赎回及派息完成后，将在深圳证券交易所摘牌。

市场对万科此举的意图有多种猜测。

其一，最为直观的是向外界传递现金流充裕的信息，证明偿债能力，如龙湖就在10月31日至11月9日的10天内三次发布提前偿还债务的公告，累计提前偿还超100亿港元，以打消吴亚军退休所引发的市场顾虑。

其二，是将短债偿还后发行长债优化债务结构，截至2022年上半年末,万科持有货币资金1410.7亿元,有息负债总额2802.3亿元，现金短债比2.25、长短期债务比3.47，均处于较为安全的区间。

其三则是发行新债继续优化融资成本，对此同策研究院分析师肖云祥向观点新媒体表示，不排除这种可能：

“一般情况下房企会通过借新还旧的方式来优化自身的债务结构，或是降低融资成本，但‘21万科01’利率为3.38%，在行业内已经算是比较低的融资成本，如果是以此为动机，那除非有更低融资成本的产品将要发行，或有其他的融资途径获得更便宜的资金，例如资本市场的直接融资。”

在“金融十六条”的支持下，万科已陆续与六大行等银行达成银企合作，达成了超3000亿元的授信协议。

12月1日，万科大股东深铁提请股东大会给予董事会发行公司股份授权，配发新股不超过A股/H股数量20%，有望募资最高接近400亿元。

能拿到更便宜的钱，或许是万科提前偿债的最大底气。

2019至2021年，万科综合融资成本分别为5.41%、6.13和4.11%；截至今年6月底，存量借款综合融资成本为4.08%。

肖云祥指出，仅从融资成本而言，4.08%的融资成本已经算是行业里较低的，但也有一些企业特别是央企融资成本相对会更低，这与企业的企业性质、经营基本面等有关。

纵向对比，上半年万科新增融资成本3.59%，第三季度分三次发行3年期绿色中期票据70亿元，票面利率区间为2.9%-3.2%；发行公司债34亿元，其中5年期的票面利率3.21%，7年期的票面利率3.7%。

今年前三季度，万科平均融资成本压低到3.73%。

横向对比，今年上半年，美的置业加权平均融资成本为4.6%，较年初减少了22个基点；招商蛇口综合融资成本为4.1%，较年初降低38个基点；华润置地加权融资成本则为3.78%，属业内最低梯队水平。

万科融资成本或许仍然存在继续优化的空间，同时也意味着利息支出可进一步得到控制。

2022年上半年，万科实际利息支出合计62.9亿元，其中资本化的利息合计38.3亿元，对应的利息资本化率为60.89%。而2021全年，万科实际利息支出合计134.5亿元，其中资本化的利息合计67亿元，对应利息资本化率49.81%。

对房企来说，当借款用于公司资产建设过程（资产包括资产负债表上的固定资产在建工程，存货等等），这部分借款产生的利息随之计入资产中，称之为资本化利息。

在2021年万科中报会上，财务负责人韩慧华称，万科财务上一直是坚持非常审慎的原则，利息资本化的政策也是严格按照企业会计准则的要求，在满足三个基本的条件——融资已经发生、建造活动已经发生，真正用到项目上去，才去做资本化。

彼时她表示，万科呈现出来的资本化率这几年大概都是在40%到50%水平，未来也还是会严格地按照这个政策去执行。

有市场分析认为，利息资本化一方面存在一定的人为判断，另一方面，如果未来项目规模不能持续保持相关增长，大额利息费用会侵蚀利润。所以较保守的公司利息资本化率会偏低，激进的公司利息资本化率则要高一些。

和碧桂园、龙湖、融创等利息资本化率接近100%的企业相比，万科在利息资本化处理上一直较为克制，不过从上半年来看，也有上浮迹象。

债务管理的本质是更注重优化财务报表，还是减轻经营压力，往往体现出企业的取舍。掏出19亿元偿还公司债之后，万科的债务管理方向仍需继续观察。

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