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2023观点资本圆桌•现场快讯：4月18日，2023观点资本圆桌在上海举行，会议主题为“破局与重构”。

会议上，国泰君安投行结构金融部执行董事赵阳演讲中指出，比如新能源这类资产，前几年刚刚运营的时候除了并网之外部分，要在碳交易市场里面交易，还会有一部分多余的现金流，但这部分是不稳定的，所以在做REITs的时候，估值常规是不能算进来的，这样就会出现收购价高于估值的情况。

她表示，有点像产业园资产的逻辑，包括办公楼， REITs的投资人以投资为目的，是要计算IRR为回报率的，但是其他买家是买来之后作为生产工具的，则愿意溢价来进行购买。

此外，在持有和交易这两个相关的方面，如果把资产还原成做投资REITs投资回报率赚租金的逻辑，肯定是给不到银行融资的估值，但是这个可能很多城投公司会用这种方式把报表做大，去获取更多的融资。

赵阳续指，现在目前大家看到所有REITs都是溢价发行，只有招商蛇口是折价发行的，折价的逻辑并不是因为产品有问题，而是因为资产是在深圳相对核心的区位，就是研发办公楼，那个地区的成交价就支撑了2%到3%，如果现在REITs要求4%到5%的回报，必然是折价的。