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观点网讯：7月26日，标普将金地(集团)股份有限公司及其子公司辉煌商务有限公司的展望从“稳定”调整至“负面”，还确认了金地集团的长期发行人信用评级为“BB”，辉煌商务有限公司的长期发行人信用评级为“BB-”。

观点新媒体了解到，负面展望反映了金地集团的合同销售额和EBITDA将持续下降的风险，这可能导致其在未来12-18个月的杠杆率超过5.0倍。标普将展望从稳定下调至负面，因为其预计至2023年，金地集团的合同销售额将在利润率受到压缩的情况下保持疲弱，导致EBITDA下降，杠杆率上升至5.0倍。、由于购房者信心较弱，该公司的合同销售额将在2022年下降20%-25%，在2023年进一步下降3%-5%。这将导致2023-2024年期间收入每年下降7%-10%。2022年上半年，该公司实现合同销售总额1006亿元人民币，同比下降38%。

此外，标普预计，在2023-2024年期间，金地集团的杠杆率将保持在4.7-5.2倍的水平。2021年，由于土地成本上升和刺激销售措施，该公司的毛利率从2020年的33%大幅下降至21%。因此，该公司的杠杆率在此期间从3.3倍大幅升至5.3倍。标普预计，由于土地支出大幅减少，该公司的杠杆率将在2022年暂时改善至4.4-4.6倍。

值得注意的是，标普还表示，金地集团拥有丰富的土地储备，能够有效控制2022-2023年的债务增长。标普估计，2022年上半年，金地集团权益土地投资同比大幅下降70%-90%。该等审慎土地投资策略，得到了该公司充足的土地储备的支持，这些土地储备至少可以支撑未来四年的开发。标普认为开发商在补充土地储备方面并无迫切需求。因此，标普预测，金地集团总土地溢价占合同销售总额的比例在2022-2023年将保持在25%-30%，而2021年为46%，然后在2024年反弹至38%-42%。

而鉴于金地集团侧重于超一线城市，标普预计该公司的销售业绩将在2022年继续超过行业平均水平。从总建筑面积来看，该公司62%的土地储备位于一二线城市，尤其是长三角地区。该公司2022年上半年合同销售业绩好于行业平均水平(同比下降约50%)。

另悉，在标普看来，金地集团稳固的银行关系仍然保持完好。在中国开发商资本市场渠道受限的情况下，该公司在2022年上半年设法增加了银行贷款。截至2021年底，其并表后债务总额的52.99%来自银行，44.07%来自资本市场。金地集团的另类融资敞口很小，只有2.94%。在集中的现金管理政策和稳固的银行关系的支持下，金地集团的流动性将保持充足。公司一直有效地采用集中现金管理策略，从其母公司层面的现金持有量可以看出，过去三年其现金持有量占并表后现金总量的40%-45%。根据这一记录，标普现在假设，在调整后的债务计算中，该公司有50%的现金是可获得的，而前几年为25%。

然而，金地集团在未并表的合资项目上的大量敞口降低了财务透明度，增加了经营风险。该公司一直广泛参与合资项目，以分担资金负担和帮助进入新市场。这主要是由于开发商在一线城市的高风险敞口，这些城市的土地溢价更高，竞争也更激烈。标普认为，大量投资合资项目将增加执行风险，尤其是在行业低迷时期。该公司对陷入困境的合作伙伴需要进一步投资的项目的销售敞口不到金地集团2021年权益合同销售额的3%。

总体来看，展望负面反映了标普的观点，即金地集团的合同销售额在未来12-18个月将保持疲软，利润率将保持在压缩水平。标普估计，未来12至18个月，该公司的并表杠杆率将保持在4.4倍至4.8倍。辉煌商务有限公司的负面展望反映了母公司的展望，以及标普认为辉煌商务在未来12-18个月内仍将是金地集团的高度战略子公司。