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9月30日，穆迪确认冠君产业信托的发行人评级为“Baa1”，同时还确认了Champion MTN Limited中期票据(MTN)计划的临时“(P)Baa1”高级无抵押评级，以及根据MTN计划发行的高级无抵押票据的“Baa1”评级，上述票据由冠君产业信托提供无条件和不可撤销担保。

观点新媒体获悉，冠君产业信托的Baa1评级反映了该信托在中国香港特别行政区(Aa3稳定)黄金地段的优质资产，总体稳定，经常性收入穿越数个经济周期和良好的融资渠道。该信托的三个资产相互补充，每一个都有多样化和高质量的租户组合。

此外，该信托的评级考虑到其保守的管理方式，未进行激进的扩张和再开发活动。另一方面，其Baa1发行人评级受制于该信托的资产集中度和中等的财务杠杆。

根据穆迪预计，到2023年，该信托调整后的净债务/EBITDA将从截至2022年6月前12个月的7.6倍增加到约8.4倍。同样，其调整后的EBITDA/利息保障倍数之比同期内将从4.7倍降至3.6倍。

同时，穆迪预期该信托在2022年和2023年的调整后的EBITDA会下降，原因是花园道三号和朗豪坊办公室的续租租金和入驻率降低。穆迪还预计，朗豪坊购物中心将面临租金复归率为负的压力，虽然已经全部租出。上述假设反映了香港地区企业租赁市场疲软、中环甲级写字楼供应可能增加以及零售销售复苏放缓。

该信托在2022年上半年的租金收入较上年同期下降5%至12亿港元，反映了其写字楼和零售投资组合同期分别下降4.7%和6.0%。由于较低的EBITDA和较高的净债务，截至2022年6月30日前12个月内，该信托的净债务/EBITDA之比从2021年的6.8倍增加到7.6倍。

数据显示，截至2022年6月30日，该信托总现金结余为4.59亿港元，定期存款和金融资产约为3.06亿港元。加上营运现金流和流动投资，这些资金将足以支付其未来12个月内的39亿港元的短期债务、派息和承诺的资本支出。

冠君产业信托的稳定评级展望反映了穆迪的预期：(1)该信托将保持其保守的财务管理;(2)在未来12-18个月内，其债务杠杆率的增加可控。随着时间的推移，如果冠君产业信托改善其规模和地域多元化，而其调整后净债务/EBITDA之比趋势低于5.5-6.0倍，EBITDA/利息保障倍数之比持续超过5倍，那么评级或将出现上调。

另悉，冠君产业信托总部位于香港特别行政区。该信托于2006年5月在港交所上市，截至2022年9月28日，市值为163亿港元(21亿美元)。该信托基金专注于香港地区的零售和写字楼物业投资业务。其2021年的营收为28亿港元(3.57亿美元)。